개별공시지가와 토지보상

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토지보상의 상관관계
개별 공시지가와 토지보상 간의 상관관계는 무엇인가?

보상가격은 「공공사업 취득 및 보상에 관한 법률」 및 「수용법」에 따라 국토교통부장관이 정하는 표준토지가격을 기준으로 한다.
개별 공시지가는 토지보상가격과 무관하다.

개별공시지가는 국세, 지방세, 사용료, 사용료 등에 대해서만 사용되며 토지보상과는 무관하다.

앞서 살펴본 바와 같이 용어의 혼란(표준가격과 개별가격으로 구분)으로 인해 공시지가가 보상금액 산정 기준으로 오해될 수 있다.

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감정평가 결과가 나온 후 공시지가와 감정평가 금액의 차이는 이의신청 절차에서 가장 많이 언급되는 사항이다. 토지의 경우 개별공시지가를 기준으로 말하고, 공동주택이나 연립주택 등 아파트 공시지가를 기준으로 말하는 경우가 대부분이다. 결론적으로 토지의 경우 공시지가와 보상금액 사이에는 일정한 상관관계가 있다.

보상평가액은 표준지 공시지가를 기준으로 비준표를 적용하여 대량으로 산정하기 때문에 표준지 공시지가와 동일하다. 하지만 그 둘 사이에는 분명한 차이가 있다.

감정평가 자체의 경우 보상, 보증, 경매 등 평가 목적이 명확히 명시돼 있지만 개별공시지가의 경우 둘 사이에 용도 차이가 있다. 또한 평가가격은 평가자가 각 토지에 대한 평가기법을 사용하여 작성한 가격이며, 개별공시지가는 표준지가를 기준으로 대량으로 산정하였다.

가장 결정적인 차이점은 다른 요인의 적용이다. 개별공시지가는 표준지 공시지가를 기준으로 비준목록의 평등을 비교하는 데만 적용되는 반면, 보상평가가격은 ‘기타 요인’ 보정을 적용해 현실적인 가격이다. 물론, 우리는 개발의 이익을 배제한다.

따라서 합격자들은 개별 공시지가를 곱한 보상금액에 매우 민감하다. 인근 상권에서는 공시지가의 몇 배가 보상금으로 지급되었다. 아니면 인접한 토지가 공식적인 땅값으로 여러 번 보상받지만, 저는 그보다 더 낮았습니다. 많은 경우에 토지의 공시가격 척도는 비교대상으로 사용된다.

공시지가 비율이 낮으면 억울할 수도 있지만 보상평가액과 공시지가의 차이가 작으면 공시지가가 이미 시세 반영돼 있기 때문이다. 근린보상평가의 공시가격이 시세보다 높은 경우, 근린보상평가의 공시가격이 표준지가격 자체보다 높은 경우. 따라서 보상평가액을 받은 후 이의제기를 효과적으로 하기 위해서는 표준지 선정과 다른 요인 비교가 시장가격을 제대로 반영하는지 여부에 초점을 맞추는 것이 훨씬 효과적이다.

수감자들이 개별 공시지가를 기준으로 생각하는 것은 이해할 만하다. 공공이 직면한 공시가격은 아파트 공시가격과 다름없기 때문이다.
다만 감정평가사들이 항상 듣는 이의인 만큼 보상평가액에 대한 이의제기를 하고 공시지가를 비교 기준으로 삼는 것은 별도의 종합심사보다는 이의제기로 볼 수 있다.

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개별공시지가는 어떻게 산정하나

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공시가격은 주택과 토지의 적정가격을 공시해 과세를 실현하고 공평과세를 실현하기 위해 도입된 제도다. 매년 1월 1일을 기준으로 적정 가격을 평가하여 발표합니다. 공시 유형은 크게 3가지로 토지, 단독주택, 아파트(아파트, 연립, 다세대)로 나뉜다. 이 중 토지와 단독주택을 우선 선정해 공시하는 ‘기준'(50만㎡, 단독주택 22만㎡)과 이를 기준으로 모든 단독주택(3309만㎡)과 단독주택(418만㎡)의 공시가격을 산정한다. 감정평가사협회 회원인 감정평가사가 표준지, 한국감정원이 표준주택을 담당한다.

정부의 협의·공시 기간 속도 상향 지시 공개로 논란이 됐던 공시가격은 다음달 13일 각 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 발표된다. 이제부터, 잘못된 가격을 바로잡기 위해 추가로 30일 동안 반대 절차를 진행할 수 있습니다. 지난해에는 615건의 이의제기가 접수됐으며 이 중 367건(59.7%)이 가격인상을 요구했고 248건(40.3%)이 인하를 요구했다. 조정의 공식 가격은 4월 12일에 발표될 것입니다.

단독주택의 표준공시가 더 빠르다. 이달 21일 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 25일 발표된다. 표준지 공시지가와 마찬가지로 한 달 동안 이의신청 접수 절차도 거친다. 이후 3월 20일 조정 공고가 발표될 예정이다. 지난해 기준 단독주택 공시가격에 대한 이의제기는 43건이 접수됐지만 이 중 3건만 반영됐다. 전화는 각 지방자치단체 재산세과 등 감사원 각 지역사무소로 직접 문의할 수 있으며 인터넷(주택가격공시 홈페이지)으로도 가능하다.

한편, 한국감정원은 전국의 1,289만 채의 주택의 가격을 결정할 것이다. 모든 표준지 공시 주체는 국토교통부이고, 단독주택과 토지의 공시 주체는 각 지방자치단체이다.

개별주택 표준가격을 기준으로 전국 각 지자체가 418만 가구의 공시가격을 산정하기 시작한다. 오는 4월 말까지 아파트를 포함한 1,298만 가구의 공시가격이 발표될 예정이다. 표준지 공시지가를 기준으로 개별 공시지가가 5월 31일 발표된다. 이후 이의제기를 거쳐 최종적으로 확정된 조정내용의 공개는 7월 31일 발표될 예정이다.

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개별 공시지가에 대한 공시주체와 공시절차는 무엇인가?

△공기업은 시장, 군수, 구청장이다. 개별공시지가는 시·군·구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정·공시한다. 시·군·구 공무원이 산출한 개별토지의 공시가격의 정확성을 높이기 위해 평가전문가가 세 차례 시세를 점검한다.

이에 반해 국토부 장관은 토지특성 등 가격형성요인에 대한 철저한 조사와 분석을 거쳐 일련의 절차를 거쳐 표준지 공시지를 결정·공시할 예정이다.

– 가격공시 기준일은 언제입니까?

△가격공시기준일은 매년 1월 1일이며, 5월말까지 시장·군수·구청장이 고시한다. 다만, 해당 연도 1월 1일부터 6월 30일 사이에 분할 또는 합병 등의 사유가 발생한 토지에 대해서는 10월 31일까지 추가 정보가 공개된다.

– 개별 통지는 공개 대상입니까?

△공시대상 토지는 국세와 지방세 부과 대상 토지와 개발부담금 등 각종 부담금이 부과된다. 토지가격 산정에 있어 토지가격을 적용하여야 하며, 필요한 경우 시장·군수·구청장이 공시지가를 결정·공시하도록 하는 각종 법령에 규정된 토지이다. 다만, 표준지, 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지나 과세대상이 아닌 토지는 개별공시지가를 공시할 수 없다.

– 개별 공시지가는 어떻게 사용됩니까?

△ 개별공시지가는 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 토지와 관련된 국세와 지방세 과세표준으로 활용된다. 개발비, 건강보험료, 근로장려금 등 각종 부담금 부과 기준으로도 활용된다.

– 2017년에 재산세를 포함한 세금 부담이 얼마나 증가하는지 알고 싶다면 어떻게 해야 하나요?

재산세 △ 지방세 관련 문의는 해당 토지가 소재한 시·군·구 세무서와 국세 관련 문의는 관할 세무서로 문의하시기 바랍니다.

– 개별공시지가 변동률은 어떻게 계산합니까?

△ 개별공시지가 변동률은 전년도 총액과 전년도 총액 간의 차이를 나눈 후 백분율로 산정한다. 지역 변동률은 해당 지역의 개별 배치 값의 합계를 기준으로 계산됩니다. 전년도 공시가격이 없는 국·공유지 및 토지는 변동률 산정에서 제외된다.

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