개별공시지가와 토지보상

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토지보상의 상관관계
개별 공시지가와 토지보상 간의 상관관계는 무엇인가?

보상가격은 「공공사업 취득 및 보상에 관한 법률」 및 「수용법」에 따라 국토교통부장관이 정하는 표준토지가격을 기준으로 한다.
개별 공시지가는 토지보상가격과 무관하다.

개별공시지가는 국세, 지방세, 사용료, 사용료 등에 대해서만 사용되며 토지보상과는 무관하다.

앞서 살펴본 바와 같이 용어의 혼란(표준가격과 개별가격으로 구분)으로 인해 공시지가가 보상금액 산정 기준으로 오해될 수 있다.

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감정평가 결과가 나온 후 공시지가와 감정평가 금액의 차이는 이의신청 절차에서 가장 많이 언급되는 사항이다. 토지의 경우 개별공시지가를 기준으로 말하고, 공동주택이나 연립주택 등 아파트 공시지가를 기준으로 말하는 경우가 대부분이다. 결론적으로 토지의 경우 공시지가와 보상금액 사이에는 일정한 상관관계가 있다.

보상평가액은 표준지 공시지가를 기준으로 비준표를 적용하여 대량으로 산정하기 때문에 표준지 공시지가와 동일하다. 하지만 그 둘 사이에는 분명한 차이가 있다.

감정평가 자체의 경우 보상, 보증, 경매 등 평가 목적이 명확히 명시돼 있지만 개별공시지가의 경우 둘 사이에 용도 차이가 있다. 또한 평가가격은 평가자가 각 토지에 대한 평가기법을 사용하여 작성한 가격이며, 개별공시지가는 표준지가를 기준으로 대량으로 산정하였다.

가장 결정적인 차이점은 다른 요인의 적용이다. 개별공시지가는 표준지 공시지가를 기준으로 비준목록의 평등을 비교하는 데만 적용되는 반면, 보상평가가격은 ‘기타 요인’ 보정을 적용해 현실적인 가격이다. 물론, 우리는 개발의 이익을 배제한다.

따라서 합격자들은 개별 공시지가를 곱한 보상금액에 매우 민감하다. 인근 상권에서는 공시지가의 몇 배가 보상금으로 지급되었다. 아니면 인접한 토지가 공식적인 땅값으로 여러 번 보상받지만, 저는 그보다 더 낮았습니다. 많은 경우에 토지의 공시가격 척도는 비교대상으로 사용된다.

공시지가 비율이 낮으면 억울할 수도 있지만 보상평가액과 공시지가의 차이가 작으면 공시지가가 이미 시세 반영돼 있기 때문이다. 근린보상평가의 공시가격이 시세보다 높은 경우, 근린보상평가의 공시가격이 표준지가격 자체보다 높은 경우. 따라서 보상평가액을 받은 후 이의제기를 효과적으로 하기 위해서는 표준지 선정과 다른 요인 비교가 시장가격을 제대로 반영하는지 여부에 초점을 맞추는 것이 훨씬 효과적이다.

수감자들이 개별 공시지가를 기준으로 생각하는 것은 이해할 만하다. 공공이 직면한 공시가격은 아파트 공시가격과 다름없기 때문이다.
다만 감정평가사들이 항상 듣는 이의인 만큼 보상평가액에 대한 이의제기를 하고 공시지가를 비교 기준으로 삼는 것은 별도의 종합심사보다는 이의제기로 볼 수 있다.

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